국토교통부가 소규모 주거용 위반건축물의 일시적 합법 전환과 함께 불법 건축 관행을 근절하기 위한 '위반건축물 합리적 관리방안'을 1일 발표했다. 새 정부 국정과제이자 신속추진과제로 지정된 사안이다.
전국 위반건축물은 2024년 말 기준 14만8000동으로, 2015년(8만9000동) 대비 매년 5000여동 이상 늘고 있다. 주거용만 8만3000동(56.5%)에 이르며 단독·다가구·다세대 등 소규모 주택이 전체 주거용의 절반을 넘는다. 면적 불일치, 불법 증축, 대장 미정비 문제가 겹치면서 서민 주거 불안과 거래 피해도 현실화되고 있다.
실제 피해 사례도 적지 않다. 올 상반기 귀촌을 위해 농가주택을 매입한 A씨는 농어촌민박 운영을 계획했지만 실측 면적·등기부·현황도가 서로 달라 건축물대장 정리가 불가능하다는 사실을 뒤늦게 알게 됐다. 정정 신고가 불가해 민박 허가 등 행정 절차가 모두 막히면서 애초 매수 목적을 달성할 수 없게 된 것이다. A씨는 “전 재산을 들여 샀는데 건물 자체가 행정상 사용 불가능 판정을 받았다”며 “매도인과 중개사가 제대로 설명하지 않아 피해가 커졌다”고 호소했다. 국토부가 이번 대책에 전 건축주에 대한 구상권 청구 근거를 포함한 것도 이런 피해를 차단하기 위한 조치다.
정부는 임차인·매수인 보호를 위해 국회에 계류 중인 '특정건축물 정리에 관한 특별조치법'을 적극 협조해 소규모 주거용 건축물의 양성화를 지원한다. 다만 대상 범위와 절차는 2014년 시행 사례를 토대로 국회 논의를 거쳐 확정될 예정이다.
양성화와 함께 관리체계 전반도 손본다. 일조 기준 완화, 노후주택 외부계단·옥상 비가림, 다가구·다세대 보일러실의 면적 산정 제외 등 규제 완화 방안을 담았다. 준공 후 사후검사제를 도입하고 건축물 성능확인제를 신설해 불법행위를 원천 차단한다.
거래 단계의 투명성을 높이기 위해선 '건축물 성능확인제'를 새로 도입한다. 건축사가 구조·화재 안전, 단열 성능, 위반 여부 등을 종합 점검해 '성능 확인서'를 발급하는 제도다. 자동차 이력조회처럼 매매·임대 시 참고자료로 쓰이고 금융 거래에도 활용할 수 있도록 하겠다는 구상이다. 국토부 관계자는 “성능확인제가 정착하면 건축물 거래의 신뢰도를 높이고 숨겨진 위반 행위도 예방할 수 있을 것”이라고 설명했다.
이와 함께 건축물대장 확인 의무화, 전(前) 건축주에 대한 구상권 명시, 매매계약 특약 반영 등을 추진하고 위반 여부를 부동산 플랫폼에서 조회할 수 있도록 정보공개 시스템도 구축한다.
단속·시정 체계도 강화된다. 항공사진과 인공지능(AI) 기반 3차원 분석으로 위반 여부를 자동 탐지하고 지자체 정기조사 의무화와 과세자료 요청권 신설, 부동산 감독기구 협력 등 조사 권한을 넓힌다. 이행강제금은 '시정 완료 때까지 반복 부과'를 의무화하고 매년 가중 부과한다. 영리 목적 위반에는 가중비율과 대상을 확대한다. 원상복구 과정에서는 해체계획서 비용 부담을 줄이고 표준 해체계획서를 배포해 절차를 단순화한다.
김윤덕 국토교통부 장관은 “이번 대책은 위반건축물로 인해 고통받는 국민의 어려움을 조속히 해소하기 위해 마련됐다”며 “이번 기회가 위반건축물 문제를 근본적으로 해결할 적기인 만큼 국회와 지자체 등과 긴밀히 협력하겠다”고 밝혔다.
박효주 기자 phj20@etnews.com
