전문 임대사업자가 아니라 소규모로 임대 사업을 하는 경우 사업자를 내지 않거나 개인사업자로 신고하고 사업을 영위하는 경우가 많다. 하지만 종합부동산세, 취득세, 양도소득세 등 각종 세금이 인상되는 한편 세제 혜택은 감소하고 있어 임대사업자의 고민이 깊다.
법인으로 부동산을 구입해 임대하거나 매각하는 경우 취득과 보유, 처분별로 장단점이 드러난다. 임대소득에 대한 세금은 법인이 유리하지만, 배당 시 추가로 소득세를 납부할 수 있다. 한편 개인사업자의 종합소득세율은 6~45% 8단계 초과 누진세율이 적용되고, 법인사업자의 법인세율은 9~24% 4단계 초과 누진세율이 적용된다.
업종별로 수입금액은 다르지만 성실신고 확인제도의 변화도 임대사업자의 법인 전환을 가속화하고 있다. 부동산 임대업은 수입이 5억 원을 초과할 때 성실신고 확인 대상으로 분류된다. 앞으로 성실신고 확인 대상의 기준은 더 낮아질 수 있는 만큼 성실신고 확인 대상에 포함되기 전 법인으로 전환하는 것을 고려해야 한다.
법인사업자로 전환하게 되면 대표의 소득을 근로소득, 배당소득, 퇴직금 등으로 분산하여 한계세율을 낮추고 소득공제비율이 높은 항목에 소득을 포함시키면 큰 절세 효과를 볼 수 있다. 또한 법인사업자는 운영자인 동시에 주주로서 배당소득을 취할 수 있고 급여, 상여금, 퇴직금 등으로 비용을 인정받을 수 있다.
법인으로 전환하기 위해서는 조세특례제한법상 조세지원 현물출자에 의한 전환 방법을 활용할 수 있다. 이는 개인사업자가 법인을 설립할 때 사업용 고정자산을 자본금 대신 현물출자하는 방법으로 부동산 비중이 높은 개인사업자가 조세 혜택을 받을 수 있지만, 처리 기간이 많이 소요된다.
부동산 임대 사업을 영위하는 개인이 사업용 고정자산을 현물출자하거나 사업 양도 및 양수 방법에 따라 법인으로 전환하는 경우에는 그 사업용 고정자산이 부동산 등 양도소득세 과세 대상 재산에 해당하는 경우 양도소득세를 납부해야 하지만, 일정한 요건을 모두 충족해 법인 전환을 하는 경우에는 사업용 고정자산에 대한 이월과세를 적용받을 수 있다.
법인 전환 방법보다 중요한 것은 법인 전환에 따른 세금 변화분을 고려하는 것이다. 실물 자산에 대한 가치평가를 정확하게 하고, 법인 전환 후 사업 방향과 경영관리에 대한 계획을 세워야 한다.
또한 운영 과정에서의 지출 증빙, 관리, 이사회 및 주주총회 등 눈여겨봐야 할 부분이 많고, 모든 자금 출처를 명확하게 밝히는 등 적격증빙에 대한 어려움이 있으므로 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 바람직하다.
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