[커리어지식]저당권 설정 계약의 유의사항

저당권이란 채무자 또는 제3자(물상보증인)가 채무의 담보로 제공한 부동산 기타의 목적물의 점유를 채권자에게 이전하지 않고 그 목적물을 다만 관념상으로만 지배하여, 채무의 변제가 없는 경우에 그 목적물로부터 우선변제를 받는 담보물권을 말한다(민법 제356조).

　저당권은 이와 같은 당사자간에 저당권 설정을 목적으로 하는 합의와 등기에 의해 성립하는데, 계약서에는 채권의 내용은 물론 저당물건의 내용을 특정하는 것이 필요하고 어떤 경우에 저당권실행이 가능한가를 명확히 기재해 두어야 한다.

　저당권은 당사자간의 합의와 저당권설정등기가 있어야 그 효력을 발생하므로(민법 제186조), 저당권 설정 계약서에서 계약체결 즉시 저당권 설정 등기를 하여야 한다는 점을 명시하고, 이때 등기비용은 누가 부담할 것인지를 명확히 기재하는 것이 좋다.

　채무자가 약속한 채무의 이행기에 변제를 하지 않으면 채권자인 저당권자는 법원에 경매신청을 할 수 있다(민법 제363조). 이와 같이 경매 절차를 통해 채권의 만족을 얻는 절차를 저당권 실행 절차라 한다.

　채권자는 경매대금으로부터 일반채권자 또는 후순위 저당권자보다 우선하여 변제 받을 권리가 인정되므로 안정적으로 채권의 만족을 얻을 수 있다. 그러나 경매는 시가보다 낮은 가격으로 되는 경우가 보통이므로 이 점을 감안하여 담보권을 설정해야 한다.

　채무이행은 원칙적으로 위와 같이 그 변제기에 이행해야 하나, 변제기 도래전이라도 채무자가 담보를 손상·감소·멸실하게 하거나 담보제공의무를 이행하지 않는 경우에는 그 기한의 이익을 상실한다(민법 제388조). 이 경우 채권자는 변제기가 도래하지 않았어도 이행청구 및 저당권실행을 할 수 있다.

　저당권은 물건을 담보로 하지만 그 물건을 채무자가 그대로 보관하면서 사용·수익할 수 있다. 이렇게 저당권을 담보물의 교환가치만을 채권자가 가지게 되고, 그 사용가치는 채무자가 가지므로 채무자는 담보물을 제3자에게 처분할 수 있다. 그러나 담보물의 소유자가 변경되는 것은 채권자에게 중대한 영향을 줄 수 있으므로 미리 채권자의 동의를 얻도록 특약을 하는 경우가 대부분이다. 이와 같은 특약이 없더라도 담보물건의 가치를 현저하게 감소하게 하는 행위는 저당권 설정 계약 위반에 해당한다.

　저당권을 설정한 부동산의 손해보험금에 대하여 저당권의 효력이 미치나, 저당권자는 부동산 소유자가 보험금을 지급 받기 전에 보험금을 압류해야 한다(민법 제370조, 제342조). 따라서 저당권자로서는 보험금지급청구권에 별도로 질권을 설정해 두는 것이 유리하다.

　자세한 저당권 설정 계약서의 예문은 비즈니스 지식 마켓 비즈몬(www.bizmon.com)에서 확인할 수 있다.