지난해 서울·분당 오피스 투자 시장 연간 누적 거래액이 26조1000억원 규모로 역대 최고치를 경신했다. 이는 종전 기록인 2020년(16조1000억원) 대비 62% 증가한 수치다.
3일 알스퀘어 빅데이터컨설팅실이 발표한 '2025년 4분기 오피스 마켓 리얼 리포트'에 따르면, 지난해 4분기에만 6조9000억원 규모 거래가 체결됐다. 특히 도심권역(CBD)이 전체 거래액의 45%를 견인하며 시장을 주도했다.
주요 거래 사례로는 △CBD 시그니쳐타워(1조346억원) △BBD 분당 두산타워(7900억원) △CBD LG광화문빌딩(5120억 원) 등이 꼽힌다. 특히 GBD(강남권역)의 AP타워는 평당 5785만 원의 높은 단가를 기록하며 강남권 우량 자산에 대한 뜨거운 열기를 증명했다.
거래 구조 변화도 눈에 띈다. 전체 거래액의 46%가 '수익증권(Share Deal)' 형태로 거래됐다. 이는 취득세 절감과 신속한 자금 집행을 원하는 투자자의 전략적 선택이 반영된 결과로 분석된다.
또한 사옥 확보를 목적으로 하는 전략적 투자자(SI)들이 거래 건수의 약 40%를 차지하며 시장의 한 축으로 부상했다.
임대차 시장은 안정적인 수요 속에 견조한 흐름을 유지했다. 2025년 4분기 서울 오피스 평균 공실률은 6.2%로 전 분기 대비 0.4%포인트(P) 하락했다. 3분기 연속 감소세다.
권역별로는 여의도권역(YBD) 공실률이 1.9%로, 서울 내 가장 낮은 수치를 기록했다. 초대형 오피스를 중심으로 대기 수요가 몰리며 공실을 빠르게 해소한 덕분이다.
도심권역(CBD)은 4.5%, 강남권역(GBD)은 4.8%로 안정적인 수준을 유지했다. 그러나 분당권역(BBD)은 신규 공실 발생 영향으로 6.3%를 기록하며 전 분기 대비 소폭 상승했다.
특히 '우량 자산 선호 현상'이 뚜렷해지며 대형·초대형 오피스의 공실률은 하락했다. 반면 중대형 이하 자산은 공실률이 소폭 상승하는 양극화 현상이 포착됐다.
다만 올해 연간 거래 규모는 지난해보다 줄어들 것으로 전망된다.
알스퀘어 빅데이터컨설팅실은 2026년 시장에 대해 “연간 거래 규모가 다소 하향 조정될 것”이라면서 “2025년의 폭발적인 거래세를 유지하기에는 거시경제적 불확실성이 존재하기 때문”이라고 설명했다.
현대인 기자 modernman@etnews.com
