3·5년 고정형 만기 도래…금리 4~5%대 전환 구간 진입
“전환 시점이 핵심…금리보다 총 비용 기준으로 판단해야”
주택담보대출 금리가 4~5%대로 올라서면서 고정금리 이용자들의 부담이 커지고 있다. 특히 3년·5년 고정형 또는 주기형 금리를 선택했던 차주들이 변동금리로 전환되는 시점에 진입하면서, 기존 대출을 유지할지 여부에 대한 판단이 중요한 시점에 놓였다.
한국은행이 기준금리를 동결하고 있음에도 불구하고 시중은행의 대출금리는 상승 흐름을 이어가고 있다. 이는 시장금리 반영과 가계대출 관리 기조가 동시에 작용한 결과로 풀이된다. 금융사는 조달 비용과 리스크 요인을 반영해 금리를 산정하고 있으며, 총량 규제 기조까지 더해지면서 대출 조건 역시 이전보다 보수적으로 적용되는 상황이다.
이처럼 금리 부담이 확대된 환경에서는 기존의 판단 방식만으로는 대응에 한계가 있다는 지적이 나온다. 과거 금리 하락기에는 낮은 금리를 찾는 전략이 유효했다면, 현재와 같은 금리 상승 구간에서는 단순 금리 비교만으로는 실제 부담을 판단하기 어렵기 때문이다.
대환대출을 검토할 때 가장 먼저 언급되는 중도상환수수료 역시 핵심 기준으로 보기에는 제한적이다. 중도상환수수료는 일회성 비용인 반면, 금리 차이에 따른 이자 부담은 대출 기간 동안 지속된다. 이에 따라 잔존 기간과 금리 차이를 반영한 총 비용 기준의 판단이 필요하다는 분석이 힘을 얻고 있다.
또한 최근에는 동일한 금리 조건에서도 상환 방식, 거치기간, 담보 평가 기준, 부수거래 조건 등에 따라 실제 부담 수준이 달라지는 사례가 늘고 있다. 이는 대출 시장이 단순 금리 경쟁에서 벗어나 조건 중심으로 변화하고 있음을 보여준다.
금융사 선택 역시 중요한 변수로 작용한다. 은행권 대출이 제한되는 상황에서는 보험사 등 타 금융권 상품이 대안으로 활용되기도 하며, 상품별로 담보인정비율(LTV) 적용 방식이나 심사 기준에 차이가 있어 비교를 통한 선택 범위 확대가 필요하다는 분석이다.
금리 유형 선택 또한 신중한 접근이 요구된다. 고정금리는 안정성이 있지만 현재 금리가 그대로 반영된다는 부담이 있고, 변동금리는 초기 금리는 낮지만 향후 금리 변동에 따른 리스크가 존재한다. 이에 따라 일정 기간 고정 후 변동으로 전환되는 혼합형 상품 등 다양한 방식이 검토되고 있다.
뱅크몰 관계자는 “고정금리에서 변동금리로 전환되는 시점은 대출 조건을 재점검할 수 있는 중요한 구간”이라며 “갈아타기 여부를 단순 금리 기준으로 판단하기보다 금리, 상환 방식, 잔존 기간 등을 종합적으로 고려해 전체 비용 기준으로 접근할 필요가 있다”고 말했다.
현재 주택담보대출 시장은 금리 중심의 단순 비교로 판단하기 어려운 단계에 들어섰다. 특히 고정금리 만기 이후 변동금리로 전환되는 구간에서는 금리 자체보다 전체 비용과 대출 조건을 기준으로 판단하는 접근이 요구된다.
결국 중요한 것은 갈아탈지 여부 자체가 아니다. 이제는 어떤 기준으로 판단하느냐가 결과를 좌우하는 시점이다.
뱅크몰 최승일 이사
