개인 임대사업자로 사업을 영위하다 세금 부담이 커져 법인사업자로 전환하는 것을 고민하는 경우가 증가하고 있다. 정부는 법인을 중심으로 세제 혜택과 지원 정책을 제공하고 있고, 소득이 일정 수준을 넘어선다면 개인보다 법인 임대사업자의 절세 효과가 크다.
성실신고 확인대상에서 자유로워진다는 것도 법인 전환이 가진 장점이다. 부동산 임대업의 경우 5억 원 초과 시 성실신고 확인 대상에 포함된다. 기준 금액은 앞으로 더 낮아질 수 있고, 많은 부동산 임대업자가 성실신고 대상자로 분류될 확률이 높다. 개인사업자로 성실신고 확인 대상에 포함되면, 법인으로 전환할지라도 3년간 신고 의무가 있기 때문에 상황을 분석해 법인 전환 시기를 파악할 필요가 있다.
한편, 법인 임대사업자는 대표이사의 가족을 임원 및 주주로 구성할 수 있다. 이를 통해 근로소득을 분산해 소득세를 절감할 수 있고, 인건비를 비용으로 인정받아 법인세를 낮출 수 있다. 또한 가업승계 시 개인사업자보다 유리하게 진행할 수 있으며, 은퇴 계획까지 효율적으로 할 수 있다. 즉 종합소득세, 양도소득세, 상속세 및 증여세를 절감하는 방법을 활용할 수 있고, 법인 기업의 특성에 따라 배당, 이익잉여금, 자사주 매입 등을 활용할 수 있다.
개인 임대 사업을 오랫동안 영위했던 박 대표는 소득이 증가할수록 세금 부담이 커지는 탓에 4년 전 법인 임대사업자로 전환했다. 법인으로 전환 후 매년 6천만 원 정도의 절세효과를 볼 수 있었다. 최근에는 가업승계를 준비하고 있다. 한국의 상속 및 증여세는 50%에 육박하며, 유산과세형을 채택하고 있어 부담이 매우 크기 때문이다.
개인사업자가 법인사업자보다 많은 세금을 납부하는 경우가 있다. 개인사업자는 최저 6%에서 최고 45%, 법인사업자는 최저 9%에서 24%의 세금을 부담한다. 이에 따라 개인과 법인이 동일하게 2억 원의 소득을 얻었다면, 소득 구간별 소득세율에 따라 개인사업자는 6천226만 원, 법인은 2천만 원의 세금을 납부하게 된다. 단순히 세율만 봐도 개인사업자가 법인보다 약 4천만 원의 세금을 더 납부하게 된다. 또한 법인사업자의 소득금액 전부를 대표자가 급여로 수령한다면, 대표자는 세법상 근로소득자에 해당하기 때문에 근로소득공제를 적용받아 과세표준을 더 낮출 수 있다.
개인사업자가 법인으로 전환하는 방법으로는 일반 사업양수도, 포괄양수도, 세 감면 포괄양수도, 현물출자, 중소기업통합 등을 활용할 수 있다. 임대 사업 비중이 높은 개인사업자는 현물출자가 가장 적합하다. 다만 처리 기간이 많이 소요될 수 있다.
일반 사업양수도 방법은 법인을 설립하고 개인사업자산을 법인에 매각하는 방식으로 이루어지며, 절차가 간편하지만 조세 혜택이 없어 양도소득세와 취득세가 적거나 법인 전환 일정이 촉박한 경우에 활용할 수 있다. 일반 사업양수도의 경우 부가가치세, 양도소득세, 부동산 취득세가 모두 과세된다는 점에 유의해야 한다. 이외에도 세 감면 포괄양수도 방법과 현물출자 방법이 있다. 이 방법으로 법인 전환을 하는 경우에는 부가가치세가 면제되지만, 양도소득세는 이월과세되고 부동산 취득세는 75% 감면된다.
법인으로 전환했다고 모든 면에서 이득인 것은 아니다. 의사결정 과정이나 절차가 복잡하고, 소유와 경영의 구분도 확실해지기 때문이다. 또한 법인 설립 후 5년 이내에 적절한 사유 없이 법인이나 관련 용도의 부동산을 매각하거나 전환하는 과정에서 주식 50% 이상을 매각한다면, 양도소득세는 개인이 부담해야 하고, 감면받은 취등록세도 환원해야 한다.
또한 법인 전환에 따른 세금 변화분을 고려해야 한다. 실물 자산에 대한 가치평가를 명확하게 해야 하고, 법인 전환 후 사업 방향과 경영 관리에 대한 계획도 필요하기 때문에 전문가와 함께 진행하는 것이 바람직하다.
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