강남 4구 재건축 아파트 조합원이 내야할 부담금이 평균 4억 3900만원, 최대 8억 4000만원에 이르는 것으로 추산됐다.
정부가 서울시 주요 재건축 아파트 20개 단지(강남4구 15개 단지 및 기타 5개 단지)에 대해 재건축 부담금을 시뮬레이션한 결과다. 재건축 아파트 가격이 상승할 경우 조합원 1인당 내야 하는 부담금이 웬만한 집 값을 넘어선다는 메시지를 던짐으로써 재건축 아파트 가격 상승을 잠재우겠다는 의도로 풀이된다. 하지만, 며칠 전 김현미 국토교통부 장관이 재건축 연한 상향 검토 방침에도 재건축 아파트 시장 동요가 없어 이 같은 방침이 효과가 있을지 주목된다. 일각에서는 큰 부담이 오히려 가격 상승을 불러일으킬 수 있다고 우려했다.
국토교통부는 조합설립이 완료된 서울시 주요 재건축 아파트 20개 단지(강남4구 15개 단지 및 기타 5개 단지)에 대해 재건축 부담금을 시뮬레이션 해본 결과, 조합원 1인당 평균 3억7000만원 내외로 재건축 부담금이 부과되는 것으로 예측된다고 밝혔다.
재건축 아파트가 밀집되어 있는 강남 4구의 경우 평균적으로 조합원당 4억4000만원의 부담금이 부과될 것으로 예상되었으며, 15개 단지 중 가장 많은 부담금을 내는 단지는 8억4000만원, 가장 적은 부담금을 내는 단지는 1억6000만원이 부과될 것으로 전망됐다.
재건축부담금은 2017년까지 적용이 유예됐으나, 올 해부터 예정대로 정상 부과될 예정이다. 이미 사업시행인가를 받은 조합의 경우 3개월 이내에 재건축 부담금 예정액 산정을 위한 기초 자료를 관할 시군구에 제출하여야 하며, 자료를 제출받은 관할 지자체는 1개월 이내에 예정액을 통지해야 한다.
재건축부담금은 재건축 종료시점 주택가액에서 개시시점 주택가액과 정상주택가격상승분 총액에 개발비용을 뺀 금액에서 부과율을 곱해 산출된다. 재건축 부담금은 광역 및 기초 지자체의 도시정비기금에 전입되어 해당 지자체의 주거환경개선사업 등에 활용될 계획이다.
올 해 5월부터 재건축부담금 예정액 통지가 이루어 질 것으로 보인다. 조합은 통지받은 재건축부담금을 반영해 관리처분계획을 수립해야한다. 정부는 이번 시뮬레이션으로 부담금이 지나치게 높다고 느낀 조합원들이 가격 인상을 자제할 것으로 기대하고 결과를 공개한 것으로 풀이된다.
이번 시뮬레이션에서는 항목들이 모두 불분명한 상태에서 진행한 시뮬레이션이어서 정확한 금액은 아니다. 또한 어떤 지역이 얼마를 낼 지는 공개되지 않아 이 같은 데이터가 시장에 얼마나 파급력을 가져올 지 미지수다.
한편, 투기과열지구 내 3억 초과 주택 거래시에 제출하도록 되어 있는 자금조달계획서를 분석한 결과, 갭투자가 다시 증가하고 있는 것으로 나타났다. 서울에서 이미 임차인이 있는 주택을 매수한 경우는 2017년 10월 38.6%에서 2017년 12월 59.2%로 급증하였고, 이를 계속 다른 사람에게 임대하겠다는 매수자의 비중도 22.0%에서 39.5%로 크게 증가했다.
국토부는 8.2대책의 기존 조치와 조정대상지역 내 1세대1주택 양도세 비과세 요건강화(1월), 신DTI 시행(1월), 다주택자 양도세 중과(4월) 등 예정되어 있는 대책을 통해 주택시장에서 단기 투기수요를 억제해 나갈 계획이라고 밝혔다.
〃 재건축부담금 산정방식
< 조합원 1인당 평균이익별 부과율 >
문보경 산업정책부(세종)기자 okmun@etnews.com
