작성자 : 스타리치 어드바이져 자문 세무사 박상호
박차명 씨는 이미 상가 건물을 보유한 상태에서 세금을 아끼겠다는 생각으로 5년 전에 친동생 명의로 다른 상가 건물을 취득하였다. 그리고 그 건물에서 나오는 임대료는 본인 계좌로 받아서 사용해왔다. 그러다가 박차명 씨가 사망하였고, 박 씨의 자녀들은 상속세 신고를 준비하게 되었다. 자녀들은 상속세를 신고하면서 작은아버지 명의로 되어 있는 상가 건물을 자진 신고해야 할지, 말아도 할지 고민이 큰데….
부동산을 차명이나 명의신탁의 방법으로 소유하는 이유는 탈세나 탈법적인 부동산 투기를 목적으로 하기 때문일 것이다. 일단 본인의 실제 소득보다 신고한 소득이 적은데도 거액의 부동산을 취득한다면, 국세청에서는 어떻게 취득했는지 소명을 요구할 것이다. 소명하지 못한다면 소득 탈루나 취득자금을 증여받은 것으로 보아 세금 문제가 발생할 수 있다.
부동산을 차명으로 거래하는 것은 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(약칭 「부동산실명법」) 위반으로 명백한 불법행위이다. 「부동산실명법」이란 부동산 거래에서 남의 이름을 빌려 쓰는 행위를 금지하는 법으로, 차명을 통한 거래에서의 탈세와 탈법적인 부동산 투기를 막으려는 정부 정책이다.
차명거래의 가장 대표적인 방법은 부동산의 실소유자가 타인 이름으로 등기하는 것이다. 실소유자와 명의 대여자는 거래 사실을 공증이나 내부 계약을 통해 약정하여 형식상 소유자가 자신의 이익을 위해 임의로 사용하거나 처분할 수 없게 하기도 한다. 차명(명의신탁)을 쓸 경우에는 법률적 효력이 무효화되며, 유예기간이 지난 후 금지된 명의신탁으로 부동산등기를 하면 형사처분(예 : 5년 징역)또는 과징금(부동산가액의 30%)을 부과한다.
「부동산실명법」을 위반한 사실이 밝혀지면 일반적으로 지자체에서 과징금을 부과하는데, 이때 부동산가액은 명의신탁 당시의 부동산가액이 아닌 명의신탁 사실을 안 날 당시 기준시가의 30%가 부과된다. 즉 현재 시점을 기준으로 과징금이 부과된다. 박차명 씨의 사례를 살펴보자. 피상속인이 생전에 명의신탁을 한 부동산이 있는 경우라도 원칙적으로는 상속재산에 합산해야 한다.
그러나 명의신탁을 한 이유가 상속세에서 제외하기 위한 것이었기 때문에 명의신탁 부동산을 자진해서 상속재산으로 신고하기란 쉬운 일은 아니다. 자진해서 신고한다면 상속세를 추가적으로 내야 할 것이고, 그동안 명의자에게 부과되었던 재산세 문제와 무거운 과징금 문제도 있기 때문에 골치 아픈 점이 한두 가지가 아니다. 따라서 차명재산의 존재가 드러나지 않기만을 바라면서 해당 부동산을 합산하여 신고하지 않을 가능성이 높다.
상속세 신고에 따른 세무조사가 시작되면 피상속인과 상속인의 10년간의 예금계좌를 모두 조회하여 분석한다. 박차명 씨의 계좌를 들여다본 결과 박차명 씨 명의의 부동산 이외에 다른 부동산에서 다음과 같은 상황들이 생겼다고 가정해보자.
① 피상속인 명의 계좌에서 친동생 명의 상가의 취득대금이 출금되었다.
② 피상속인 명의 계좌에 친동생 명의 상가의 임대보증금이 입금되었으며, 임차인으로부터 임대료가 정기적으로 입금되었다.
③ 피상속인 명의 계좌에서 친동생 명의 상가의 임대료 관련 부가가치세나 종합소득세, 재산세나 환경개선부담금 같은 부동산 관련 제세공과금이 납부되었거나 인출되었다.
담당 공무원은 동생 명의로 된 상가 건물의 취득대금을 왜 박차명 씨가 냈으며, 임대료를 받거나 각종 비용을 지출한 이유를 반드시 물어볼 것이다. 상가나 오피스텔과 같은 수익용 부동산의 경우에는 실제 소유자가 박차명 씨가 아니라면 임차인들이 박차명 씨의 계좌에 임대료를 입금할 이유가 없기 때문이다.
이와 같은 상황이라면 동생 명의로 명의신탁 부동산을 취득했다고 충분히 추정할 수 있다. 소명이 명확하지 않으면 이를 상속재산으로 보아 과세할 것이며, 지자체에 부동산 명의신탁 사실을 통보할 것이다. 이에 지자체는 사실을 조사하여 과징금을 부과할 것이다. 박차명 씨의 예처럼 세무조사 단계에서 명명백백하게 드러날 만한 경우라면 당연히 상속재산으로 자진 신고를 하는 것이 그나마 손실을 줄일 수 있는 방법일 것이다.
따라서 자진 신고를 하기 전에 세무 전문가의 조언과 판단을 들어보는 것이 바람직하다. 경우에 따라서는 과징금 문제가 있기 때문에 차명부동산이 아닌 사전증여재산으로 신고하는 것이 더 유리할 수도 있다. 이때는 적극적으로 증여라는 사실을 입증해야 함을 명심하기 바란다.
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박상호 세무사 프로필
연세대학교 경제대학원 석사
세무법인 택스홈앤아웃 파트너(이사)
세무법인 택스홈앤아웃 컨설팅사업부 팀장
전)세무법인 진명
전)아카데미비앤지 세무강사
전)경문고등학교 감사
전)하나대투증권 Mentors 세무파트 진행
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