부동산 시장은 변수가 많다. 공급량이 부족하다면 개인 부담을 줄여주는 쪽으로 혜택이 주어질 것이고, 공급량이 많고 다주택자가 투기꾼으로 여겨지는 분위기라면 개인 부담이 늘어나는 쪽으로 변할 것이다.
그렇다 보니 고민이 클 수밖에 없다. 개인과 법인의 세금 부담의 차이가 크기 때문이다. 부가가치세는 개인과 법인 모두가 납부하고 있으며, 개인으로 임대 사업을 할 경우 취득세, 부동산 임대소득에 따른 종합소득세, 보유 시 재산세 또는 종합부동산세, 처분 시 양도소득세 또는 상속 및 증여세를 납부한다. 법인으로 임대 사업을 한다면 취득세, 법인의 부동산 임대소득과 관련된 법인세, 재산세, 처분 시 법인세를 납부하게 된다.
또 성실신고 확인제도의 변화가 임대 사업자의 법인전환을 부추긴다. 부동산 임대업의 경우 수입이 5억 원을 초과할 때 성실신고 대상으로 분류된다. 기준 금액은 앞으로 더욱 낮아질 수 있어 향후 많은 부동산 임대 사업자가 성실신고 대상자로 분류될 확률이 높으므로 확인 대상에 포함되기 전 법인으로 전환해 부담을 낮추는 것도 고려해보는 것이 좋다.
그렇다면, 현재 임대 법인의 상황은 어떨까? 법인은 임대 소득세가 없다. 법인은 모든 수익을 법인세로 과세하기 때문에 항목에 대한 구분 없이 1년간 벌어들인 모든 수익의 합에서 모든 지출 비용을 공제한 후 남은 금액에 대해 법인세가 산출된다.
법인의 장점은 대표이사와 가족을 주주로 구성해 각각의 급여, 상여, 배당을 활용할 수 있다는 것이다. 근로소득을 분산해 소득세를 절감할 수 있고, 인건비를 비용으로 인정받아 법인세를 절감할 수 있다. 또 가업승계 시 개인사업자보다 정책 활용이 용이하고, 은퇴 계획을 효율적으로 만들 수 있다.
법인으로 전환하기 위해서는 일반사업양수도, 포괄양수도, 세감면 포괄양수도, 현물출자, 중소기업 통합 등을 활용할 수 있다. 임대 사업 비중이 높은 개인사업자는 현물출자가 가장 적합하다. 다만 처리 기간이 많이 소요될 수 있다.
일반 사업양수도 방법은 법인을 설립하고 개인 사업 자산을 법인에 매각하는 방식으로 이루어지며, 절차가 간편하지만 조세 혜택이 없어 양도소득세와 취득세가 적거나 법인전환 일정이 촉박한 경우에 활용할 수 있다. 일반 사업양수도의 경우 부가가치세, 양도소득세, 부동산 취득세가 모두 과세 된다는 점에 유의해야 한다. 이외에도 세 감면 포괄양수도 방법과 현물출자 방법이 있다. 이 방법으로 법인전환을 하는 경우에는 부가가치세가 면제되지만, 양도소득세는 이월과세되고 부동산 취득세는 75% 감면된다.
법인으로 전환했다고 모든 면에서 이득인 것은 아니다. 의사결정 과정이나 절차가 복잡하고, 소유와 경영의 구분도 확실해지기 때문이다. 또한 법인설립 후 5년 이내에 적절한 사유 없이 법인이나 관련 용도의 부동산을 매각하거나 전환하는 과정에서 주식 50% 이상을 매각한다면, 양도소득세는 개인이 부담해야 하고, 감면받은 취득세도 환원해야 한다.
법인전환을 할 때는 실물 자산에 대한 가치평가를 명확하게 해야 하고, 법인전환 후 사업 방향과 경영관리에 대한 계획도 필요하다. 또 전환 방법에 따른 세금 변화분을 고려해야 하므로 전문가의 도움을 받는 것이 바람직하다.
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