[재테크 정보]내년부터 달라지는 주택제도

　내년 3월부터는 투기지역에서 공동주택을 거래할 경우 거래내역을 해당 시·군·구에 신고해야 하며, 20가구 이상 모든 주상복합아파트의 분양권 전매도 전면 금지된다. 또 투기과열지구내 무주택자 우선 공급이 75%까지 확대되고 재건축 조합원의 전매가 전면 금지되며 양도소득세 비과세 요건도 대폭 강화된다. 이처럼 내년에는 청약제도, 재건축관련 법규, 세제 등 주택관련 법·제도가 많이 바뀌게 된다. 특히 주택관련 세제와 재건축, 전매금지 등은 내용이 상당히 복잡한데다 순차적으로 시행되기 때문에 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있다.

　◇청약=이르면 내년 1월부터 투기과열지구내 무주택자 우선 공급이 현행 50%에서 75%까지 확대된다. 현재는 수도권 등 투기과열지구내에서 전용면적 25.7평 이하의 일반분양되는 아파트 중 50%를 무주택자인 세대주에게 공급했지만 앞으로는 국민주택규모의 아파트 중 75%가 자격요건을 갖춘 무주택 세대주에게 우선 배정된다. 무주택 공급 아파트 가구수보다 청약신청자가 많을 경우 추첨을 통해 당첨자를 결정하고 낙첨자는 무주택공급분을 제외한 나머지 일반분양분 25%에서 다시 추첨을 할 기회를 갖게돼 무주택자들의 아파트 당첨 확률이 높아진다.

　내년에는 또 건설사가 일방적으로 시공해 분양가에 포함시켰던 냉장고·세탁기 등 빌트인시설에 대해 소비자가 우선적으로 선택하도록 하고 선택하지 않은 시설의 가격만큼 분양가를 낮춰주는 ‘플러스옵션제’가 도입된다. 이 제도는 이르면 내년 1월 서울 12차 동시분양 청약부터 적용된다.

　주상복합아파트도 일반아파트와 마찬가지로 청약자격이 제한된다. 즉 청약통장을 사용해야 분양을 받을 수 있다는 뜻이다. 또 수도권 등 투기과열지구내에서 무주택자에게 우선 공급되고 분양권 전매도 제한된다. 아울러 주상복합아파트의 선분양시 분양보증이 의무화되며 시장 등에게 분양승인을 받아 공개 모집해야 한다.

　◇재건축=내년 상반기 중 투기과열지구내 재건축 조합원의 전매가 ‘조합설립인가일’부터 전면 금지된다. 단 수도권 밖으로 근무지 변경·상속·해외이주 등의 경우 예외적으로 허용된다. 따라서 조합인가를 받은 재건축아파트의 경우 아파트에 새로 입주한 후 등기를 마칠 때까지 팔 수 없게 된다. 다만 내년 법시행전에 이미 조합인가가 이뤄진 경우 1회에 한해 전매가 가능하다.

　내년에는 소형 평형의 아파트가 크게 늘어난다. 수도권 과밀억제전역에서 분양되는 단지 규모가 20가구 이상의 재건축 아파트의 경우 전체 가구수의 60%가 국민주택규모(전용면적 85㎡)의 아파트로 지어지기 때문. 현재는 단지 규모가 300가구 이상의 아파트에 한해 전용면적 60㎡ 이하 아파트를 20%까지 건설하도록 규정돼 있다. 이러한 소형 평형 의무 비율이 적용되면 강남권에 소형 평형 아파트 공급이 크게 늘어날 것으로 예상된다.

　한편 투기과열지구 내에서 짓는 재건축 아파트의 경우 80% 이상 시공한 후 일반 분양을 해야 한다. 지난 7월 1일부터 관련 법규를 개정해 이미 시행 중인 내용인데 예외적으로 법 개정 전 사업시행인가를 신청하거나 사업시행인가를 받은 재건축 단지는 적용되지 않는다.

　◇세제=내년 1월부터 서울, 경기 과천, 수도권 5대 신도시의 1가구 1주택 비과세 요건이 강화된다. 지금까지는 신도시 등 1가구 1주택자의 경우 ‘3년 보유에 1년 거주’하면 양도차익이 얼마인가를 묻지 않고 양도소득세가 비과세됐지만 내년부터는 ‘3년 보유에 2년 거주’로 양도세 비과세 요건이 강화된다.

　또 내년부터 양도소득세 탄력세율이 적용된다. 즉 투기과열지역내 1세대 2주택 이상 보유자에게 우선적으로 탄력세율(시행령 개정 후 15% 포인트)을 추가로 적용하고 1세대 3주택 이상일 경우 양도세율이 최고 60%까지 인상된다. 이럴 경우 2004년에 탄력세율을 적용한 1세대 3주택 보유자는 양도차익의 최고 75%, 주민세를 포함하면 82.5%를 양도소득세로 물어야 한다. 소득세법이 개정되는 대로 시행할 예정이나 시행일 이후 1년간 유예기간이 주어진다.

　◇기타=이르면 내년 3월부터 투기지역과 투기과열지구내의 주택 취득자가 거래 계약 내용을 시·군·구에 의무적으로 신고해야 하는 ‘주택거래 신고제’가 도입된다. 주택 취득자가 계약내용을 허위로 신고하거나 신고의무를 지연할 경우 과태료가 부과될 예정이다. 또 투기과열지구내 20가구 이상 주상복합아파트의 분양권도 내년 3월부터 전면 금지된다.

　<김종윤기자 jykim@etnews.co.kr>