“빨간불은 들어와도 초록불은 없는 신호등”
위험한 매물은 거르지만 안심 추천에는 한계
신탁원부, 납세증명서 등 공공데이터 개방 필요
커피 한잔값으로 부동산 위험성 여부를 확인할 수 있다. 직방은 1회 4900원에 매물의 권리관계 등 위험성을 점검해 주는 '지킴진단'을 지난 달 출시했다. 사용자가 매물의 거래 유형과 주소만 입력하면 인공지능(AI)이 전세사기 가능성, 권리 분쟁 소지 등을 점검해 임차인 권리를 보호해준다는 게 회사 설명이다.
실제 서비스 실효성은 어느 정도일까. 프롭테크기업, 감정평가법인, 부동산중개법인 등을 거친 부동산 산업 경력 10년차 공인중개사와 서비스를 사용해봤다.
제대로 된 평가를 위해 고위험 매물 진단을 맡겼다. 평가 대상은 서울 관악구 단독주택과 오피스텔 등 2개 매물이다. 1개 리포트를 신청하고 발급받는 데 5분이 걸렸다. 짧은 리드타임은 실제 서비스 활용에서도 강점이 될 것으로 보였다.
기자는 서비스 유용성이 높다고 봤다. 진단 결과 첫 화면 'AI 종합 진단 의견'은 매물 안전성과 확인 필요 항목 등을 3문장으로 정리해준다. 건축물대장, 등기부등본 등 공공 데이터를 기반으로 매물·집주인·시세·대출·보험을 진단한다. 공공 데이터를 일일이 조회하는 번거로움은 물론, 위험성 신호 해석의 어려움을 해소한다.
김성찬 자취남부동산중개법인 대표는 '시세진단'에 주목했다. 전세사기 예방에서 중요한 요소 중 하나가 '시세 대비 전세보증금이 크게 높지 않은 집을 찾는 것'이기 때문이다. 지킴진단은 부동산 시세 전문 업체들과 직방 데이터를 종합해 금액을 추정한다. 지킴진단이 추정한 관악구 단독주택 A의 시세는 22억9674만원이었다. 이는 실제 해당 매물이 거래된 가격보다 약 3000만원 적은 수치였다.
김 대표는 “3000만원 정도 범주라면 추정 결과가 잘 나온 편”이라면서도 “건물 특성마다 매물 감정평가 논리를 달리 적용해야 하고, 현장 데이터 반영이 필요하기 때문에 정확도는 매번 따져봐야 한다”고 말했다.
맞춤 특약에 대해선 “실제 계약에서 그대로 활용해도 될 정도”라고 평가했다. 지킴진단은 근저당권이 잡힌 단독주택 A에 대해 '근저당권 말소조건인 경우'와 '근저당권 말소조건인 경우' 등 상황별 특약을 추천했다. 이 외에도 위반건축물, 압류·가압류, 경매개시결정, 임차권등기명령 등 다양한 위험 요인에 대한 맞춤형 특약을 제시했다.
“빨간불은 들어오지만, 초록불은 켜지지 않는 신호등이네요.”
김 대표의 서비스 총평이다. 어려운 내용을 쉽게 알려주고, 위험성이 높아보이는 매물을 피할 수 있도록 돕는 점을 장점으로 꼽았다. 직방이 지킴진단 서비스를 부동산 중개거래 과정에서 발생할 수 있는 정보 사각지대를 해소하는 도구라고 설명한 점을 고려하면 서비스가 제 역할을 했다는 분석이다.
반면 이용자가 '해당 매물을 안심하고 거래해도 되겠다'는 의사결정까지 지원하지 못하는 점을 한계로 지적했다. 서비스 개발사가 역할 범주를 제시하긴 했지만, 이용자가 가장 원하는 것이 '거래 의사결정 지원'이라는 점에 비춰보면 아쉬움이 남는다는 평가다.
다만, 이는 우리나라 현행법상 완전한 권리 분석을 위한 데이터를 확보할 수 없는 구조적인 제약이라고 설명했다.
김 대표는 “임차인들이 가장 알고 싶은 정보는 계약을 해도 된다는 건지, 하지 말라는 건지다”면서 “지킴진단과 같은 진단 서비스는 신탁원부, 납세증명서 공공데이터에 접근할 수 없기 때문에 임차인 의사결정 지원에 한계가 있다”고 말했다.
그러면서 “특히 전세사기 대응을 위해선 '선순위 보증금' 파악이 중요하지만 확정일자 현황이나 전입세대 열람이 비공개라는 점을 비롯해 개선돼야 할 문제가 산적하다”고 강조했다.
현대인 기자 modernman@etnews.com
