"부동산 수익모델 찾아라"…금융권 비상

삼성생명과 하나금융그룹 등 대형 금융회사들이 새로운 부동산 금융 수익모델 찾기에 나선 것은 부동산 시장이 대세 하락기에 접어들어 비상한 대책이 필요하다는 판단에 따른 것으로 풀이된다.

금융위기 이후 부동산의 기초 수요를 구성하는 인구, 소득, 주택대출의 성장세가 크게 둔화돼 수요의 불확실성이 커진데다 부동산 시장이 과거처럼 높은 시세차익을 기대할 수 없는 저성장 시대를 맞고 있기 때문이다.

무엇보다 일반분양과 건설회사의 담보보증에 전적으로 의존하는 프로젝트 파이낸싱(PF) 등의 기존방식만 갖고는 더는 수익을 창출할 수 없다는 것이다.

◇부동산 대세하락 임박…구조적 저성장 시대

부동산 시장은 수요 둔화로 저성장 시대에 본격 진입했으며 대세하락이 임박했다는 분석까지 나오고 있다.

하나다올신탁 안태우 팀장은 16일 "올해 부동산시장 전망은 부정적이다. 약보합 정도로 유지될 것으로 보인다. 자본이익을 기대하기 힘들다. 외국계 보고서를 보면 주택과 사무실 등에 거품이 있다는 분석이 나온다"고 말했다.

한국토지신탁 박진수 팀장은 "금융위기 등의 여파로 소득이 줄고 부채도 많아 부동산 수요가 많지 않다"고 말했다.

작년 9월말 현재 900조원에 육박했던 가계부채는 최근 증가 추세대로라면 2013년에 1천조원을 넘어설 것으로 전망된다.

하나금융경영연구소 손정락 수석연구원은 "작년 초반만 해도 부동산 시장을 놓고 대세하락과 반등에 대한 논란이 있었다. 그러나 총부채상환비율(DTI) 규제가 다시 강화되고 가계부채 종합대책의 발표로 시장심리가 냉각되면서 대세 하락기의 시점에 논의의 초점이 옮겨가고 있다"고 지적했다.

신한은행 이남수 부동산팀장도 "부동산시장은 작년과 다를 게 없다. 작년 10.27 대책 이후 시장은 더 얼어붙었다. 전체적으로 안 좋은 상황이다"라고 말했다.

KB금융지주 경영연구소는 `2012년 경제 및 금융시장 전망 보고서`에서 "2012년 수도권 주택매매가격은 경제불확실성 지속과 대출규제 강화로 약세가 예상된다. 오피스 건물은 경기침체의 영향과 과도한 공급으로 투자수익이 하락할 것"이라고 전망했다.

보고서는 "은퇴계층의 부동산에 편중된 자산구조와 고령화 진전으로 앞으로 부동산처분 압력이 높아질 것이다. 이는 장기적으로 주택수요 기반을 약화시킬 것"이라고 분석했다.

◇은행권 PF대출 잔액급감…수익기반도 사라져

금융위기로 부동산 시장이 얼어붙어 은행권의 PF대출 잔액이 급감했다.

금융감독원에 따르면 지난 9월말 현재 국내 은행의 PF대출잔액은 32조1천억원으로 지난 3월말(36조5천억원)에 비해 4조4천억원 줄었다. PF대출이 가장 많았던 2008년말의 52조5천억원에 비하면 20조4천억원 감소했다. 이는 은행들이 신규 PF 대출을 거의 중단해서 사실상 만기 상환만 이뤄지고 있는 데 따른 것이다.

이에 따라 극소수 대형 건설업체를 제외하고는 대출이 불가능해 부동산 침체를 가속화한다는 지적도 나오고 있다. 이는 결국 금융권에서 부동산 관련 수익을 창출할 여지가 그만큼 축소된다는 의미다. 부동산 관련 대출이 이뤄져야 수익을 거둘 수 있는데 부동산 침체로 대출을 계속 줄여야 하기 때문이다.

한국토지신탁 박진수 팀장은 "매각이 가능한 PF 사업장은 많이 정리됐지만 나머지는 처리가 쉽지 않다. 국내 시공업체들도 국내보다 해외사업에 눈을 돌리면서 땅값이 내려가기만 기다리고 있다. 금융기관들은 이들 투자한 부동산을 처리할 조직이 필요한 상황이다"라고 진단했다.

◇대형금융사 부동산관리 전문화ㆍ수직계열화 착수

삼성생명은 삼성자산운용의 부동산 부문을 분리해 부동산전문 자산운용사를 설립할 예정이다. 자체 부동산 투자규모가 작년 9월말 현재 3조7천억원에 달하는데다 국내외 부동산 투자비중이 높아짐에 따라 이를 효율적으로 관리하고 운용하기 위해서다.

과거처럼 부동산을 보유하면 가격이 오르던 시대는 지나갔기 때문이다.

업계 전문가들은 삼성생명의 부동산전문자산운용사 설립 추진이 보유중인 부동산 자산관리를 위한 것이기도 하지만 삼성그룹 차원에서 부동산 산업의 구조변화에 대처하기 위한 것"이라고 분석했다.

대우증권 김재언 부동산컨설팅팀장은 "삼성생명의 이런 움직임은 수익용 부동산의 대형화ㆍ복잡화와도 관련이 있다. 부동산이 그동안 기존의 단순 보유에서 관리ㆍ운영으로 바뀌고 있다. 아케이드와 같은 상업시설만 보더라도 콘텐츠가 중요하며 업종배치나 관리 등이 전문화되고 있다"고 말했다.

하나금융그룹은 시공사의 담보 보증에 의존하는 대출이 더는 수익을 창출할 수 없게 됐다는 판단 아래 부동산 운영사업에 직접 뛰어들어 시공부터 부동산 금융상품 개발, 관리, 운영까지 수직계열화하는 방안을 검토중인 것으로 알려졌다.

기본 개념은 금융기관이 건설-소유-운영에 처음부터 전방위로 관여한다는 것이다.

금융회사가 1천억원 짜리 개발사업을 한다고 하면 시공사에 1천억원의 크레디트라인을 설정해주고 200억∼300억원 정도를 투입하고 나머지 자금은 부동산 담보채권 유동화를 통해 조달하는 것이다. 이 과정에서 설립된 부동산 펀드는 가계나 기업을 대상으로 임대수입을 얻는다.

KB금융지주도 부동산종합서비스를 제공하기 위해 작년 12월말 `KB부동산서비스산업단`을 신설했다. 최근 내부 인력 20여명을 충원하는 작업을 마무리했다.

KB금융지주는 삼성생명이나 하나금융과는 달리 부동산 개발사업에 직접 참여하기보다 부동산관련 정보 제공이나 맞춤형 부동산금융상품 개발에 주력할 것으로 보인다.

어윤대 KB금융지주 회장은 연초에 "올 하반기부터 엄청난 (부동산 관련) 상품이 나올 것"이라며 "주택은행 시절부터 축적한 자료를 바탕으로 부동산을 금융상품화하기 위한 프로젝트를 준비중"이라고 밝힌 바 있다.

하나금융경영연구소 손 수석연구원은 "앞으로 부동산과 금융업의 경계가 무너질 것이다. 금융기관이 처음부터 관여해야 부동산 개발의 리스크를 줄일 수 있다. 부동산과 금융은 동전의 양면이다. 일본의 경우 시공만 하던 건설사들은 거의 망했다. 시행, 분양, 관리, 금융상품 개발이 함께 가야 한다"고 말했다.

[연합뉴스]