[커리어지식]부동산 임대차 계약 시 유의사항

　임대인이 임차인에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 임차인은 차임지급을 약정함으로써 성립하는 계약이 임대차이다.

　임대차는 임차인이 목적물을 직접 점유하여 사용·수익하기 때문에 물권과 비슷하나 임차인의 목적물 사용·수익은 임대인의 채무 이행의 결과에 지나지 않는 것이므로 물건을 직접 사용·수익·처분할 수 있는 권리인 물권과 다르다. 따라서 임차권은 목적물의 소유권자가 바뀌면 새로운 소유자에 대하여 임차권을 주장할 수 없는 것이 원칙이다. 다만 농지와 주택의 경우에는 임대차관계가 승계된다.

　부동산의 소유자와 임대인이 일치하는 경우에는 문제가 없으나 소유자의 가족이나 관리인이라고 자칭하는 사람과의 계약시에는 주의해야 한다. 소유자 이외의 자와 계약시에는 대리권이 있는지를 소유자에게 확인해야 한다.

　대리권 없는 자와의 계약시 소유자로부터 계약무효, 또는 무단점유로 인한 부동산의 인도 청구 등을 받을 수 있으며 보증금 반환시에도 곤란을 겪을 수 있다. 임차부동산이 공유로 되어 있을 경우에는 공유지분 과반수 이상을 가진 자와 계약을 해야 한다.

　토지 임대차의 경우 임대인은 토지 임대차의 목적을 분명히 해야 한다. 특히 임대차가 건축을 위한 것이라면 건축물의 종류를 명시할 필요가 있다. 임차인은 토지상의 규제사항을 확인해 임차의 목적을 달성할 수 있는가를 사전에 확인해야 한다. 가령 토지를 임차하여 건물을 지으려면 건축법이나 도시계획법 등에 제한사항이 없는가를 해당관청에 미리 확인을 해야 한다.

　건물 임대차의 경우 보증금이 있는 임대차의 경우에는 건물의 권리관계를 명확히 확인한 후 계약을 해야 하며 보증금을 회수할 수 있는 방법을 강구해야 한다. 먼저 등기부등본에 가등기나 저당권의 설정, 압류, 가처분 등이 있는가를 확인하고 임대인의 신용상태와 이전 임차인들과의 분쟁 등에 관하여도 확인해 볼 필요가 있다.

　주택 임대차의 경우에는 주택임대차보호법의 적용을 받아 보증금의 회수가 일반 임대차의 경우보다 수월하긴 하나 역시 등기부를 확인해 보아야 하며, 다가구주택의 경우에는 임차보증금이 주택의 시가를 능가하는 경우가 있으므로 다른 임차인들의 보증금액 및 그들과의 권리관계(순위)를 확인해 보아야 한다.

　각각의 경우에 발생하는 부동산 임대차 계약서의 서식 및 사례문은 비즈니스 지식 마켓 비즈몬(http://www.bizmon.com)에서 다운로드해 확인할 수 있다.