104조원(2013년 말 연결기준) 부채를 짊어진 한국전력이 서울 삼성동 본사 부지 매각을 놓고 깊은 시름에 빠졌다. 단순 매각하면 최대 약 3조원의 수익이 발생하지만, 개발 사업에 참여한다면 그 이상도 챙길 수 있기 때문이다. 국내 유력 대기업을 포함해 해외 자본까지 한전 본사 부지를 탐내고 있는 가운데 최근 서울시가 삼성동 코엑스부터 한전 부지, 잠실운동장에 이르는 총 72만㎡를 국제교류 복합지구로 개발하겠다고 밝히면서 이 땅의 가치는 더욱 오를 전망이다.
단일 기업으로 최대 규모 부채를 가진 한전의 선택에 따라 막대한 부채를 줄일 수 있는 기회로 작용할 수 있다는 분석이다. 이에 한전은 공개경쟁 입찰부터 개발 사업에 간접 참여할 수 있는 다양한 방식의 매각을 심도 있게 검토 중이다.
◇3조원 가치의 금싸라기 땅
한전은 올해 11월 전남 나주의 광주전남혁신도시로 본사를 옮긴다. 이에 공공기관 이전에 따른 혁신도시특별법에 따라 1년 후인 내년 11월까지는 본사 부지 매각을 완료해야만 한다. 한전 본사 부지는 서울 삼성역과 코엑스 맞은편에 위치해 개발 가능성이 무궁무진한 땅이다. 면적은 7만9342㎡(2만4000평)이다. 정부가 발표하는 공시 지가는 1조4837억원, 단순 시세로도 3조원에 육박할 것으로 평가받고 있다.
서울시는 토지주인 한전과 도시 계획 변경 사전 협상을 통해 제3종 일반주거지역인 이 부지를 일반 상업 지역으로 용도를 상향할 계획이다. 3종 일반 주거 지역에서 일반 상업 지역으로 변경해 용적률을 250%에서 800%로 높이고 대신 부지의 약 40%를 기반 시설 등으로 기부하도록 유도할 방침이다. 이에 현대·기아차그룹과 삼성그룹이 한전 본사 부지 확보에 눈독을 들이는 것으로 알려졌다. 지난달에는 미국계 카지노그룹 라스베이거스 샌즈의 셜던 아델슨 회장까지 최근 한전 부지를 직접 살피며 관심을 보이고 있다.
김윤희 벡셀공인중개사 대표는 “한전 본사 부지는 서울에 마지막 남은 개발 최적의 땅으로 상업지역으로 용도 변경할 경우 평당 1억원까지 오를 것”이라며 “단순 매각으로 최대 3조원의 수익도 기대할 수 있다”고 말했다.
◇단순 매각 Vs 개발 사업 간접 참여
한전은 경영난을 해소하기 위해 본사 부지 활용이 불가피하다. 이 때문에 매각 방식을 쉽게 결정하지 못하고 있다. 한전은 그동안 삼성동 부지 매각 방식으로 공개 경쟁입찰, 프로젝트금융투자회사(PFV) 개발, 부동산투자회사(리츠) 등 다양한 방안을 두고 고심해왔다. 국토교통부가 지난해 혁신도시로 이전할 공공기관의 부지 매각과 관련, 다양한 금융기법을 활용할 것을 제안한 데 따른 것이다. 최대의 이익을 남겨 경영난에 보태기 위한 전략으로 풀이된다.
공개 경쟁입찰 방식을 제외한 PFV나 리츠 방식은 부동산 지분에 일부 참여해 수익을 공유할 수 있지만 개발까지 수년이 예상되는 만큼 기회비용 손실과 같은 단점이 있다. 이에 반해 공개 경쟁 입찰은 매각 대금을 최대한 끌어올리는 동시에 개발사 업에 직접 참여함으로써 생길 수 있는 개발 지연 등의 리스크를 차단할 수 있다. 최성진 한전 본사이전 추진처 팀장은 “아직 매각 방침 등이 정확히 결정된 것이 아니다”라며 “경쟁 입찰뿐 아니라, PFV나 리츠 등 금융기법을 활용한 다양한 형태의 매각 방식을 고려하고 있다”고 말했다.
국토교통부는 그간 공개경쟁입찰 방식(수의계약 포함)과 같이 부지별로 특수한 상황을 고려하지 않은 단순한 매각방식에서 벗어나, PFV 등 등 다양한 매각방식을 도입해 이전기관이 해당 부동산의 특성에 맞게 자율적으로 매각방식을 결정할 수 있게 했다.
◇헐값·특혜 매각 방지에 초점
한전과 공공기관 이전 주무부처인 국토교통부, 산업통상자원부, 기획재정부 등은 한전부지 매각에 따른 논의를 진행 중이다. 한전과 정부는 ‘헐값·특혜매각은 없다’는 방침을 분명히 하고 있다.
최 팀장은 “적정한 가격에 매각해 경영난을 덜어주겠다는 방침 이상으로 헐값 매각과 특혜 매각 방지에 주력할 것”이라며 “내년께 감정평가업체 두 곳을 선정해 적정한 가격부터 결정한 후 매각방식을 정할 예정이다”고 말했다. 이를 위해 한전은 2010년 삼성생명이 2300억원을 들여 사들인 삼성동 ‘한국감정원 부지’ 매각 사례 등을 분석해 매각 기준을 마련할 방침이다. 최 팀장은 “부지 매각과 관련해 공식적으로 제안한 기업이나 단체, 해외자본 등은 전혀 없는 상황에 일각에서 다양한 추측이 난무하고 있다”며 “오해 소지가 있는 만큼 누구나 납득할 수 있는 선에서 매각절차를 신중하게 진행할 것”이라고 말했다.
박태준기자 gaius@etnews.com
