2016년 부동산 시장의 움직임에 귀추가 주목되고 있다.
매매급증에 따른 가계부채 심각성이 두드러진 2015년을 뒤로 하고 추가적인 정책변경과 미금리 인상으로 인한 시장변화가 어떠한 결과를 가져올지에 대해 부동산 투자자는 물론 실수요자들의 관심이 높아지고 있다.
금리인상ㆍ대출규제 강화 공급과잉 등 악재가 한꺼번에 닥치는 새해 부동산 시장 전망은 그야말로 ‘안갯속’이다. 시장 자체의 수급 외에 금리, 경기, 세제 등 대외 변수들이 몰려있어 예측하기 쉽지 않다고 전문가들은 입을 모은다.
4월 총선도 중대변수다. 전문가들은 주택가격 상승이 둔화하고 거래량은 감소해 시장에 활기가 떨어질 것이란 의견에서 일치했다. 신규분양ㆍ재건축ㆍ상가ㆍ토지 등 모든 부문이 좋았던 지난해와 같은 호황기는 다시 오기 어렵다는 견해도 같았다. ‘전세의 월세화’ 심화, 미분양 증가, 투자자 이탈로 인한 지방의 타격 등이 나타날 것으로 예상됐다.
주택 아파트담보대출금리비교 서비스 ‘모기지_맵’(www.mo-map.co.kr / 1544-7453) 관계자에 의하면 ‘주택 공급과잉에 따른 집값 하락 우려로 전세의 매매수요 전환 흐름이 약해지고, 전세수급 불일치로 전세가격은 지속 상승해 전세난은 더욱 심해질 것으로 예상된다. 또한, 주택담보대출 시 1년뒤 원리금을 상환하고, 대출심사가 까다로워지는 ‘여신심사 선진화 가이드라인’이 2월에 서울, 5월에 지방에서 각각 시행되면 매매수요는 더욱 움츠려들 것이 확실시된다.’고 분석했다.
주택산업연구원은 ‘2016 주택시장 전망’ 보고서에서 전국 주택 매매 가격은 3.5% 상승, 전세가격은 4.5% 상승을 전망했다. 현대경제연구원이 지난달 실시한 일반인 조사에서 응답자 63.5%가 올해 전세가격이 오르며, 주택가격은 평균 1400만원 상승할 것으로 봤다.
전세가격은 더 이상 오를 여지가 없다는 견해도 공존했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “‘깡통전세’ 우려와 전세대출 금리 상승 전망으로, 전세보증금을 올려줄 수 없는 세입자가 반전세로 돌리는 흐름이 늘어날 것”이라며 “‘반전세(준전세)’ 시대가 본격적으로 열리는 해가 될 것”이라고 짚었다.
작년 호황기에 공급물량을 대량으로 쏟아냈던 건설사는 신규 분양을 계획보다 줄여갈 것으로 예상된다. 부동산114 집계에선 342개단지 31만9889가구가 분양돼 작년 민영아파트 공급량(42만9000여가구) 보다 25% 감소가 예상됐다. 울산, 세종, 경북은 50% 이상 감소다.
달라지는 주택대출 규제조건은 어떠한가.
우선 2015년 막판부터 금융당국과 은행들이 주택담보대출의 ‘불 끄기’에 본격적으로 나섰다.
실제로 KB국민은행과 우리은행 등 시중은행들은 지난 10월 5일부터 모기지신용보험(MCI)과 모기지신용보증(MCG) 등 모기지신용상품 연계 주택 아파트담보대출을 중단했다. 금융감독원은 같은 달 26일 우리은행과 NH농협은행 등 시중은행 부분검사에서 집단대출 부분을 집중적으로 들여다보기도 했다. 일종의 압박카드다.
또한, 전국은행연합회는 주택담보대출의 구조를 처음부터 나눠 갚는 방식으로 전환하도록 하는 내용의 `여신심사 선진화 가이드라인`을 마련해 수도권은 내년 2월 1일, 비수도권은 내년 5월 2일부터 적용한다고 14일 밝혔다.
이날 내놓은 가이드라인은 담보능력 심사 위주였던 기존 은행권 주택담보대출심사를 소득에 연계한 상환능력 심사에 중점을 두는 쪽으로 바뀌는 내용을 핵심으로 담았다. 한 마디로 차주의 `갚을 능력`을 중점적으로 확인하겠다는 것이다. 가이드라인 주요 내용을 보면 은행은 우선 채무상환능력을 정확히 평가하기 위해 모든 아파트담보대출신청자를 상대로 소득을 면밀히 파악한다.
총부채상환비율(DTI) 규제가 적용되지 않는 비수도권은 최저생계비를 소득자료로 활용하는 경우도 많았으나, 최저생계비는 집단대출, 소액대출(3천만원 이하)에 한해 영업점장 관리하에 제한적으로 허용키로 했다.
대신 아파트담보대출자의 부담을 덜기 위해 다양한 예외 규정도 마련했다.
우선 재건축 아파트 등의 중도금 집단대출이나 불가피한 채무 인수, 일시적 2주택 처분 등 명확한 상환계획이 있는 경우는 예외로 인정된다. 아울러 의료비•학자금 등 불가피한 생활자금으로 본부 승인을 받은 경우는 비거치식 분할상환 원칙에서 배제된다. 신규로 변동금리 주택담보대출을 취급할 때는 `상승가능금리(stressrate)`를 추가로 적용해 아파트담보대출한도 산정에 활용하기로 했다.
이밖에 주택담보대출자의 총 금융부채 상환부담을 평가하기 위해 주택아파트담보대출 외에 신용대출 등 다른 부채까지 대출심사에 반영하기로 했다. 이를 위해 각 금융권의 대출정보를 취합해 대출자의 총부채원리금상환비율(DSR)을 산출한다. DSR이 은행에서 판단하는 적정 수준(예: 80%)을 초과하는 아파트담보대출자에 대해서는 은행이 자체적으로 사후관리대상으로 선정해 부실화를 예방하기 위한 모니터링을 진행하기로 했다.
미 금리 인상도 아파트담보대출금리의 큰 변수로 작용하고 있다.
미국 중앙은행인 연방준비제도(Fedㆍ연준)가 지난 16일(현지시간) 연방공개시장위원회(FOMC)에서 2008년 금융위기 이후 7년 만에 제로금리를 멈추고 금리 인상을 결정했다. FRB는 이날 만장일치로 단기 금리의 지표인 연방기금(FF) 금리의 유도 목표를 연 0~0.25%에서 0.25~0.5%로 끌어올렸다. 오는 2016년도 하반기까지 금리를 1.50% 선으로 끌어올리는 데에도 합의했다.
금리가 오르면 가장 먼저 드는 걱정이 주택담보대출 이자 부담이다. 미 금리가 인상되면 국내 금리 역시 시차를 두고 따라 오르는 게 일반적이다. 김가현 KB금융경영연구소 연구원은 “미국 금리인상에 따라 국내 시장 금리가 올라 가계나 기업의 이자 부담이 늘어날 것”이라고 전망했다.
실제로 미국의 기준금리 인상이 ‘예고’된 이후 시중금리는 슬금슬금 오르기 시작했다. 은행 주택담보대출금리의 기준이 되는 코픽스(COFIX, 자금조달비용지수) 금리는 신규 취급액 기준으로 10월 1.54%까지 떨어졌다가 11월에 1.57%, 12월에 1.66%로 반등했다. 이에따라 코픽스금리에 가산금리를 붙인 시중은행의 아파트담보대출금리 역시 ‘예열모드’로 전환됐다. KB국민은행은 분할상환방식 주택담보대출(만기 10년 이상)의 평균 금리가 9월 2.81%에서 11월 2.84%로 올랐다. 신한은행 주택담보대출금리도 같은 기간 2.77%에서 2.89%로, NH농협은행의 아파트담보대출금리도 2.85%에서 2.9%로 상승했다.
은행별 아파트담보대출금리비교 사이트 ‘모기지_맵’(www.mo-map.co.kr / 1544-7453) 관계자는 ‘기본적으로 신규 주택담보대출의 대출자들이 불이익을 받지 않도록 여러 예외사항을 둔다는 게 정부 방침이다. 아파트 집단대출이나 집을 담보로 생활자금을 빌리거나 대출목적이 단기인 경우 새 규정을 적용하지 않는다. 이처럼 아파트담보대출금리요건이 까다로워지면 전문가들은 내년부터 저금리 주택담보대출을 받기가 어려워 부동산시장 전반에 영향을 줄 것으로 보고 있다. 때문에 기존 고금리 아파트담보대출을 유지중인 분들은 가급적 2월,5월 전에 최저금리로 아파트담보대출갈아타기를 진행하는 것이 유리할 수 있고, 매매를 계획중인 분들도 정책변경 전과 후의 금리조건을 비교해서 본인에게 적합한 금리의 주택담보대출을 받는 것이 낫다.’고 분석했다.
은행별 주택담보대출금리비교 사이트는 전 금융권(KB국민은행, 우리은행, 신한은행, 하나은행, 외환은행, NH농협은행, 기업은행, SC제일은행, 저축은행, 보험사, 캐피탈 등)에서 제공하는 주택,아파트 등 부동산담보대출 금리 조건, 주택구입자금대출, 전세자금대출 조건, 빌라/상가/오피스텔 담보대출 금리, 아파트추가담보대출, 후순위아파트담보대출금리 및 주택아파트담보대출갈아타기 등의 금리조건과 한도를 무료로 상담받을 수 있으며, 햇살론대환대출자격, 대출한도조회, 개인/법인사업자대출,직장인신용대출 상담이 가능하다. 부동산을 통한 재테크 상담 및 가계부채 진단을 위한 대출이자계산기 및 포장이사가격비교 등의 서비스를 무료로 제공한다.
