[커리어 지식] 토지 매매 계약서 작성 유의점

　토지의 매매 계약에 관한 사항은 소유권 이전등기 절차의 필요성 때문에 등기부등본의 기재에 따라 특정하는 것이 일반적이나, 등기부 상의 면적과 실측 면적이 다른 경우가 상당히 있으므로, 면적에 따른 매매 대금과 관련하여 당사자 간에 분쟁이 발생할 가능성이 있다.

　등기부 상 면적을 기준으로 매매 대금을 정하였으나 실측 면적이 이보다 적을 경우 매수인이 대금에 대하여 이의를 제기할 가능성이 있기 때문이다. 수량을 지정한 매매에서 목적물의 수량이 부족하고 매수인이 계약 당시 이를 알지 못한 경우에, 매수인은 대금 감액을 청구할 수 있으며, 경우에 따라서는 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수도 있다(민법 제574조).

　다만, 등기부에 기재된 부동산의 면적을 계약에 표시하고 이 면적을 기준으로 하여 대금을 정하였다는 것만으로는 수량을 지정한 매매로 보지 않는 것이 일반적이고, 수량을 지정한 매매가 아닌 경우에는 실측 면적이 다르더라도 매도인의 담보 책임이 문제되지 않는다. 그러나 분쟁의 가능성이 있으므로 등기부 상 면적과 함께 실측 면적을 기재하고, 매매 대금 산정의 기준이 되는 면적을 명시하여, 매수인이 이의할 수 없도록 계약서를 작성하도록 한다.

　계약금을 기재할 때 당사자 간에 다른 약정이 없으면 계약금은 해제권을 유보하기 위하여 수여된 것으로 추정한다(민법 제565조). 계약금이 해약금의 성질을 가진 경우 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 배액을 반환하고, 계약을 해제할 수 있다. 다만, 당사자 일방이 계약의 이행에 착수했을 때에는 해약금에 기초한 해제는 불가능하게 된다.

　매도인은 매매의 목적인 재산권(본 계약에서는 토지)을 매수인에게 이전하여야 할 의무가 있는데, 등기가 필요한 경우에는 등기 이전에 협력하여야 한다.

　매수인은 재산권 이전에 대한 반대 급부로서 대금지급 의무를 부담하게 되나, 만약 매매의 목적물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 경우에 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있는 때에는 매수인은 그 위험의 한도에서 대금의 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있다(민법 제588조).

　더 다양한 경우의 토지 매매 계약서의 작성 사례는 비즈니스 지식마켓 비즈몬(www.bizmon.com)에서 다운로드하여 참조할 수 있다.