전남 순천에서 임대사업을 하는 강 대표는 상속 증여에 대한 부담이 컸다. 번화가에 위치한 건물은 경기 변동에 타격을 받지 않고 꾸준히 임대 수입이 들어오는 곳이기 때문에 걱정할 이유는 없었다. 그러나 70세를 넘기자 자녀에게 재산을 상속해야 할 시기가 머지않았다는 것을 느꼈다. 강 대표는 40억 원의 예상 세액을 확인하고는 더 큰 고민에 빠졌다.
부산에서 수익형 건물을 소유하고 있는 김 대표는 최근 건강 악화로 상속세에 대한 부담을 느끼기 시작했다. 주변에서 계획 없는 상속을 하게 되자 얼마 가지 않아 건물이 여러 개로 쪼개져 제3자에게 넘어가는 것을 목격한 것도 수차례였다. 이에 김 대표는 법인으로 전환하고 상속세를 최대한 줄여 자녀에게 상속할 계획을 세우게 되었다.
정부는 고소득 임대사업자에 대한 세금 환수를 강화하고 있으며, 불로소득을 단절하고 빈부격차를 좁히기 위한 정책들을 시행하고 있다. 하지만 주택 임대사업자의 순기능을 강조하며 시행한 양도소득세 감면 등의 활성화 방안은 투기를 조장해 매매가를 높이는 등의 혼선을 빚게 되었고 높아진 세금 부담과 세무조사로 인하여 많은 임대사업자가 위험에 노출되고 말았다.
개인 임대사업자는 종부세, 임대소득세, 지방세 등의 고정비용을 부담하고 있으며, 부동산을 자식에게 양도하거나 유산으로 물려주기 위해서는 엄청난 증여 및 상속세를 납부해야 한다. 또 부동산 임대업 및 서비스업종의 성실신고 확인제도 적용대상이 확대되었고 현금영수증 의무발급 대상 확대, 전자세금계산서 의무발급 대상 확대, 신용카드사에 의한 부가가치세 대리납부제도 등의 시행으로 세금 부담이 커졌다.
따라서 소득이 일정수준을 초과하는 개인 임대사업자라면 법인사업자로 전환하는 것이 좋다. 개인사업자는 매년 6~45%에 해당하는 소득세를 납부해야 한다. 반면에 법인사업자는 10~25%의 세금을 납부해야 하는데 2억 초과, 200억 이하의 경우에는 20%의 세금을 납부하게 되고 대표의 급여, 퇴직금 등을 비용으로 인정받을 수 있어 여러 가지 절세 방법을 활용할 수 있다.
또 법인 설립 시 가족을 주주로 구성하여 근로소득, 퇴직금, 배당 등을 통해 대표의 소득을 분배하는 방법으로 절세효과를 볼 수 있고 자녀가 임직원 등의 직책을 얻는 경우, 자금 출처가 명확해지기에 상속 및 증여 시 유리하다. 상속 및 증여 시 개인사업자는 부동산 자체의 가치로 증여재산가액을 평가하지만, 법인사업자는 법인자산의 소유권을 변경하는 것이기 때문에 자산가치와 수익가치를 가중평균하여 증여재산가액을 평가하기에 절세효과를 톡톡히 볼 수 있다. 뿐만 아니라 임대법인은 기업가치가 낮게 평가되어 상속 시 더 유리하다. 또 등기절차 없이 이전이 가능하고 가업승계 시 정부지원제도를 활용할 수 있다.
아울러 법인사업자가 개인사업자보다 신용도가 높기에 사업자금을 조달하거나 정책자금 지원, 공공사업 입찰 및 납품 등이 수월해지기 때문에 소득이 높은 개인사업자라면 법인사업자로 전환하는 것을 고려해야 한다.
개인사업자가 법인사업자로 전환하기 위해서는 일반사업양수도, 세감면포괄양수도, 현물출자 방법을 활용할 수 있다. 일반사업양수도는 법인을 신설하여 개인사업 자산을 법인에 매각하는 것으로, 전환 절차가 간편하다. 그러나 조세혜택이 없기에 양도소득세, 취득세 부담이 적고 법인전환 일정이 촉박할 때 활용하는 것이 좋다.
세감면포괄양수도는 개인사업 자산을 포괄적으로 양수도하는 것으로 일반사업양수도와 현물출자 방법을 적절하게 조합한 것과 같다. 따라서 현물출자보다 세제혜택이 낮지만 전환 절차가 간편하기에 부동산 비중이 낮을 때 활용하는 것이 적합하다. 현물출자는 부동산 비중이 커 세금이 부담스러운 사업자가 법인 설립 시 사업용 고정자산을 자본금 대신 현물로 출자하는 방법이다. 이는 조세혜택은 크지만 처리기간이 긴 단점이 있다.
개인사업자가 법인사업자로 전환하며 얻는 세제혜택은 매우 크다. 그러나 법인 설립 후 5년 이내에 적절한 사유 없이 법인이나 관련 용도의 토지 및 건물 등의 자산을 매각하고 전환하면서 주식의 50% 이상을 매각했을 때는 이월된 양도소득세는 개인 부담이 되며, 감면 혜택을 받는 취득세가 다시 과세될 수 있다.
또 과세당국은 가족기업을 성실신고 확인대상에 포함시켜 법인 전환이 탈세 목적으로 악용되지 않도록 규제하고 있으므로 법인 전환 시 발생할 수 있는 위험을 최소화하기 위해 전문가의 도움을 받는 것이 바람직하다.
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